亞洲房地產債券市場受股市波動影響強勁

中國開發商推遲債券到期，債務在2020年達到峰值

該報告對私募股權、公共股本、私人債務和公共債務的“四象限”進行了比較審查，由於該地區出現了幾次降息，債務融資變得更加活躍，而股權融資市場則放緩。

在亞太地區房地產公司債券發行創紀錄的一年後（2015年達到557億美元），2016年前五個月的強勁勢頭持續，達到242億美元，佔2015年全年數字的43%。

同期，房地產投資信託基金募集（不含IPO）達20億美元，同比下降23%，受到年初股市波動的影響。在私募股權領域，封閉式房地產基金籌集達到90億美元，從2015年同期的32億美元大幅增加。然而，中國和日本的兩個物流發展項目共同籌集了35億美元，使募集的總額出現了偏差。

亞太地區的債務市場總體表現出活動增加，主要是由於澳大利亞、印度、印度尼西亞、日本、新西蘭和台灣等六個國家在今年頭五個月下調利率，央行進一步放鬆貨幣政策。”積極的房地產債券市場主要受日本負利率和中國境內債券市場開放的推動。 

在審查期間，日本債券發行市場上漲了32億美元，但中國開發商仍然是最大的來源，佔已發行240億美元公共債券總額的70%以上，主要集中在中國大陸。

在日本，隨著日本銀行實施負利率政策，政府債券收益率變為負，使債券發行成為投資者更具吸引力的融資方式。這推動了債券市場的融資活動，尤其是J-REITs的融資活動，因為他們在融資成本如此低的情況下，更積極地從債券市場獲取資金。在中國，由於人民幣走弱和政府審批程序寬鬆，中國開發商在國內債券市場上變得更加活躍，轉向發行更多的國內債券，而非境外債券。與離岸債券相比，開發商可以從國內債券市場以較低的利率獲得資本。

然而，投資者對中國債券的情緒受到了國有企業近期債券違約案例的負面影響。這導致一些開發商暫停債券發行，這可能導致今年剩餘時間債券發行放緩。然而，中國開發商在短期內償還債務的壓力較小，因為他們將債務期限推遲到2020年，預計開發商將解決約280億美元的債務。銀行貸款偏好不同；非銀行貸款機會仍在澳大利亞、印度。

在利率較低、央行貨幣政策寬鬆的環境下，貸款條件總體上對投資者和開發商仍然有利，因為一些銀行，如中國和日本，在銀行體系流動性強勁的背景下，正在放鬆貸款審批的立場。在香港，儘管對商業房地產投資貸款的態度更為激進，但銀行對住宅開發項目採取了較為保守的態度，因為房地產市場價格疲軟。

隨著澳大利亞和印度在房地產開發和投資貸款方面採取更為嚴格的做法，對銀行貸款的興趣在整個地區有所分散，儘管政策利率有所下調。

高水平的壞賬使印度銀行不願放貸，而在澳大利亞，銀行面臨監管機構更高的資本要求，這可能會增加融資成本，並削弱利潤率。澳大利亞的銀行也從向海外購房者發放貸款中撤出，這是支持澳大利亞住宅市場的主要驅動力。由於項目已經開始，開發商將繼續需要資金來完成這些項目。這將繼續為印度和澳大利亞的非銀行貸款提供機會