香港土地、公寓銷售和價格暴跌2016

經濟疲軟給香港住房市場帶來壓力

由於香港受到經濟疲軟和市場不確定性的製約，當地開發商正在採用越來越保守的政府土地銷售招標策略。

中國大陸的開發商在今年早些時候特別活躍，因為他們繼續推進全球化計劃；收購前八個通過公開招標出售的住宅區中的三個。開發商持有的黯淡前景反映在土地銷售結果中，其中五個中標人的出價低於市場預期的低端。根據我們對政府土地銷售結果的分析，在過去的12個月中，部分地區的住宅土地價格下降了20%。由於第二季度中國內地開發商的興趣也開始降溫，這種趨勢可能會在短期內持續下去。

房屋銷售在第一季度達到歷史最低水平，第二季度略有回升。儘管如此，上半年的月平均銷量同比下降38.3%，至3320輛，而2015年同期的月平均銷量為5377輛。 1月至3月的房屋銷售低於此前在非典爆發期間公佈的市場低點，2003年5月每月交易量降至4130。

在一級市場，越來越多的開發商正將融資計劃延伸至潛在買家，以幫助推動低迷的銷售，作為降低要價或提供進一步折扣的替代方案。不過，這在很大程度上仍局限於財務狀況較好和資產負債表較強的開發商，這些開發商在提供此類積極融資方案方面比規模較小的開發商具有優勢。然而，市場對這些計劃的反應好壞參半。

在二級市場，上半年，由於本地股市的波動和進一步加息的前景導致更多的房主願意降價，大眾住宅地產的資本價值下降了6.4%。儘管如此，購房者面臨的主要挑戰仍然是嚴格的貸款價值比措施，這是進入的障礙，尤其是在二級市場，買家無法從融資選擇和回扣中獲益。過去表現較好的豪華住宅的資本價值現在也開始軟化，上半年下降了1.9%。

市場中的一個部分繼續逆勢而上，是超豪華房地產市場，上半年購買興趣基本保持不變。共售出55處售價超過1億港元的物業，較上年同期減少了15%，但平均成交價值增加了8%，達到3.04億港元；反映出買家願意支付溢價，以確保很少上市的物業。

在住宅租賃市場，經濟不確定性和不太樂觀的僱傭意向繼續影響豪華住宅的租賃需求。隨著越來越多的租戶將租金降低到要求一次性支付較小金額的單位，租金仍然面臨壓力。

政府採取的嚴厲措施已經並將繼續限制市場的升級活動。在未來12個月內，超過35000個單元將要投放市場，開發商將不得不繼續使用積極的銷售策略來吸引買家。元朗和荃灣等地區在未來12個月新房數量最多，房價可能面臨最大壓力。再加上利率前景的不確定性和政府土地銷售市場的低迷結果，預計房價仍將面臨壓力。因此，儘管近期出現了穩定跡象，我們仍認為，今年大眾住宅的資本價值將下降10-15%，而豪華住宅的資本價值將下降5-10%。

住宅租賃市場將使承租人對租金供應激增和樓市高端空置率上升越來越有利。租賃環境將繼續面臨挑戰，以應對黯淡的招聘意向和悲觀的經濟前景。因此，我們預計今年租金將下降5-10%。