中國政府反腐敗措施對香港奢侈品零售市場的衝擊

如何在香港經濟放緩中生存？中檔零售品牌將取代奢侈品品牌成為香港零售需求的主要驅動力。

香港零售業在過去十年表現強勁，高端產品銷量增長強勁。從2003年至2014年，銅鑼灣、尖沙咀、旺角及中環的核心街商舖的平均租金增加了213%。

但自2014年以來，奢侈品零售商的逆風已經放緩，這受到一系列因素的阻礙，包括中國政府的反腐敗措施、中國國內生產總值增長放緩、亞洲貨幣走軟以及中國內地旅遊政策放鬆。這些都是香港旅遊業和零售業的不利因素。一月至2015年7月，香港零售總額銳減1.8%，而今年前七個月，手錶和珠寶的銷售額下降了15%。儘管零售業前景黯淡，但中端市場零售商的機會正在出現。

零售業正經歷著結構性的變化，。在過去的十年裡，商業街的店主們從奢侈品零售商的強勁需求和巨大的租金增長中獲益匪淺。房東現在必須在租金談判上更加現實，因為奢侈品零售商正在調整他們的租賃策略以節省成本，更多的中檔品牌正尋求以相對負擔得起的租金水平進入黃金地段。這為中端市場品牌的擴張打開了大門。在上一季度，我們看到Prime Street的商店在前幾家奢侈品零售商的租約到期後租賃給了中檔品牌。 

奢侈品品牌鞏固網絡；中端市場品牌成為需求驅動力

為了應對經濟放緩，奢侈品零售商正在整合他們的二級店鋪，這將增加市場的空間供應。一些高端時尚、化妝品、手錶和珠寶零售商要么停止續租，要么提前放棄空間。然而，他們仍將努力確保在具有突出地址和良好可視性的戰略位置建立旗艦店，這意味著更高的營銷價值。他們還可能以無障礙價格引入二次線，以滿足年輕消費者對中端市場產品日益增長的需求。

奢侈品零售商在香港的整合意味著一些知名零售店的房客組成將逐漸改變。與此同時，以前無法在黃金地段租賃空間的中檔零售商現在正在尋找豪華品牌放棄的空置空間。房東們更願意與房客談判，爭取更實惠的條件。儘管租金普遍在下降，但只要房東準備在租賃條款上靈活，在最具戰略意義、落腳點和可見度良好的位置的商店預計不會遇到高空置風險。

奢侈品的銷售業績嚴重依賴於所提到的外部因素。相比之下，遊客和當地消費者對中端市場商品的需求相對穩定。我們預計未來五年將出現三種趨勢：（1）零售空間需求的主要驅動力正從高端消費品轉向中端品牌；（2）與旅遊消費相比，地方需求在零售總額中的比重將逐步回升；（3）分散地區將在新的零售空間中佔據相當大的比重。提供更多租賃選擇。這些趨勢表明，零售市場的利益相關者，包括奢侈品和中端市場品牌，以及街頭商店和購物中心的房東，將不得不重新考慮他們的商業戰略。 

隨著旅遊消費模式的轉變，當地需求越來越重要。

在過去的十年裡，旅遊者對零售業的貢獻率翻了一番，從2004年的20%增至2015年的42%。這導致了旅遊產品的巨大銷售增長，包括化妝品、珠寶和手錶以及電子產品。 2003年至2014年，化妝品、皮具、珠寶、鐘錶店分別增長1975%、62%和29%。其中一些零售商不僅在商店數量上有所增長，而且其零售場所的平均規模也有所增長。自2014以來，香港旅遊人數從內地開始下降，旅遊消費模式從奢侈品到中檔商品的變化。