儘管全球金融市場波動,倫敦辦公樓市場仍表現良好

儘管全球金融市場波動,倫敦辦公樓市場仍表現良好。

沒有一個週期是永久性的,全球金融市場7月的動盪提醒我們,歷史上英國房地產通常由於宏觀經濟環境的外部衝擊而陷入低迷。

1990年,正是伊拉克入侵科威特,導致石油價格飆升,進而打擊了經濟增長,並打破了房價泡沫。 2007年,信貸市場乾涸,再次導致房價暴跌。在這兩種情況下,商業房地產都受到更廣泛的經濟動蕩的拖累。

 

6月份,所有房地產資本增長指數同比上漲0.9%,高於5月份報告的0.8%。
寫字樓的資本增長率最高(1.4%),零售業最低(0.3%)。
12個月總回報率為16.7%。
1-6月的投資額為345億英鎊,高於2014年同期的248億英鎊。

2015年7月金融市場過山車的原因——希臘,中國股市崩潰,科技股暴跌——並不一定會破壞全球經濟,至少這次不會。歐元集團仍決心將歐元區團結在一起。中國股市可能還沒有吸引到足夠的國際資金來在海外製造系統性威脅。 《經濟學人》雜誌認為,這一次美國科技股的價值比2001年更合理,當時幾乎沒有人盈利。

然而,下一輪週期性衰退的開始可能與今年7月類似;即金融市場開始恐慌,這將對全球經濟造成餘震,直至最終抵達英國商業地產。即使這不是周期結束的時刻,但這個轉折點是否會早晚出現仍是個問題?

英國商業地產市場在經濟低迷時期最黑暗的時刻出現在2009年中期,因為IPD資本增長指數在當年7月達到了最低點。雖然一些次級市場在過去兩年中只顯示出有意義的複蘇跡象,但它很有誘惑力地將2009年視為當前週期的開始。自2009年7月以來,IPD資本增長指數已上漲37%,顯示了幾年來的增長,儘管2011-2012年的增長乏力。

當然,對於英國經濟和房地產市場而言,“復甦”一詞不再合適,因為情況已經遠遠超出了復甦階段。去年國內生產總值(GDP)增長了3.0%,即使低於2014年,2015年2.5%的共識預測仍將令人印象深刻。對於商業房地產,根據IPD,總回報率每年為16.7%,我們看到寫字樓市場租金增長的跡像從倫敦蔓延到各地區。

沒有一個市場週期會永遠持續下去,而且全球金融市場7月的動盪提醒我們,歷史上英國的房地產通常由於宏觀經濟環境中的外部衝擊而陷入低迷。”

1月份,IPD資本增長(月環比)觸及0.4%的低點,但5月份和6月份分別加速至0.8%和0.9%。因此,市場可以被視為周期中期,並有進一步改善的潛力,而不是表現出任何失去動力的跡象。這可能是由於今年針對英國地區的資金量不斷增長,以及經濟的強勁表現推動的。

然而,正如上文所述,最終將出現一個轉折點,過去的歷史經驗是,衰退開始於房地產之外。什麼能帶來這個轉折點?

具有諷刺意味的是,我們認為最有可能導致下一輪經濟衰退的候選人是全球經濟中一顆冉冉升起的新星——科技行業。即使《經濟學人》現在的預測是正確的,而不是我們看到技術驅動的股市崩潰的時候,我們也不能排除在將來某個時候會發生這種情況。維多利亞時代鐵路的繁榮與蕭條表明,要準確評估未來的增長潛力是困難的(如果不可能的話),尤其是當如此多的投機資金給前景蒙上陰影時。

正在展開的技術革命對英國商業地產產生了相當大的影響,增加了科技公司(如倫敦的Shoreditch)青睞的地區對辦公室的佔用需求。棚屋深受渴望接觸網上購物興起的投資者的歡迎。未來科技行業的崩潰將對房地產產生深遠的影響,我們認為,這應該是未來潛在威脅中的首要問題。