未來幾年貨幣波動風險將影響亞洲房地產投資者的胃口

在未來三年內，較低的貨幣波動和較低的匯率波動將對亞洲地區房地產市場和國際投資者情緒產生較低的影響。

截至2014年底，亞太地區約四分之一的投資營業額（260億美元）涉及跨境房地產交易。區域活動的增加很大程度上是由新興資本來源推動的，這些資本來源希望建立地理上多樣化的投資組合，亞洲資本追求境外投資，這導致貨幣管理成為任何跨境房地產投資戰略的重要組成部分。而以前的貨幣波動導致日本和澳大利亞房地產投資的資本價值以美元計算下降了8.6%。

正如最近發生的事件所看到的，跨境投資中的貨幣波動為投資者的回報狀況創造了對比可能性。儘管日本和澳大利亞現有投資者預期會出現貨幣損失，但較低的貨幣支持旅遊、零售和出口行業的潛在房地產機會。儘管香港、新加坡和中國的相對強勢的貨幣使得這些市場的投資對外國買家來說很昂貴，但同時也為國內投資者提供了槓桿作用，以獲取海外資產，這是因為它們的購買力更強。受美元走強的提振，預計美國投資者還將向亞太地區注入大量資本。

雖然大多數投資者在評估其回報情況時都會考慮貨幣風險，但我們預計未來三年內貨幣波動性將減少。這反過來又會導致一些國家的房地產投資回報受到的負面影響有所減少。不過，預計日本、印度和東南亞新興市場在未來三年內仍將經歷輕微的貨幣貶值，隨後潛在回報的不確定性可能對這些市場的國際投資者的需求產生輕微的負面影響。 

普遍預期，今年某個時候的美元加息將增加槓桿成本並抑制房地產收益率，而日本量化和​​定性寬鬆政策（QQE）的擴張預計將在未來三年進一步削弱日元，進一步她提升了酒店和主要零售企業，並支持他們的擴張計劃。香港、新加坡和中國的貨幣風險預期也很低，這給投資者在房地產收購、持有和處置方面的立場更加明確。

從短期到中期來看，房地產活動被視為受益於該地區較溫和的波動性和較低幅度的額外貨幣貶值。這就是說，儘管預計外匯對沖在國際投資者的優先事項中排名較低，但利用外部貨幣管理諮詢可以極大地促進在房地產基本面上做出明智的跨境投資決策。 

最近影響亞太地區房地產投資回報的貨幣因素波動包括美元走強、歐元和特定國家的利率差異減弱以及貨幣政策變化。
日本、澳大利亞、印度和印度尼西亞等市場的貨幣貶值，導致出口增長強勁，進而刺激了出口導向型投資者的擴張和占用房產需求。
由於貨幣與美元掛鉤，香港對旅遊業和零售業產生了負面影響，正如零售商謹慎的擴張態度和酒店業疲軟的表現所見。
對於以美元計價的現有投資者來說，貨幣波動的主要影響是本國貨幣收益的侵蝕。尤其受影響的是日本和澳大利亞的投資者。相反，中國和韓國的回報率有所提高。
潛在的投資者能夠利用貨幣貶值來投資於匯率更低、價格更低的國家。日本和澳大利亞等國的投資活動在2014有所增加，其中2014的日本流入量同比增長了245%，而香港、新加坡和中國的貨幣則促進了海外併購，佔2014的亞太跨境資本流動的47 %。