亞洲REITs為接受而掙扎，需要改革

房地產管理人士認為，在亞洲，房地產投資信託受到誤解，如果要在亞洲獲得廣泛認可，可能需要進行監管改革和行為改變。

本月公佈的一項研究“REITs對亞洲經濟的影響”表明，REITs尚未在亞洲獲得廣泛認可。 REITs早在20世紀60年代就出現在美國和1970年代的澳大利亞，但僅在2000至2003年間在日本、韓國、新加坡和香港推出。世界上人口最多的兩個國家，中國和印度，尚未制定授權房地產投資信託基金的立法，而印度尼西亞和菲律賓已經制定了法律，但還沒有任何房地產投資信託基金的上市。

他們相對年輕，導致台灣等市場監管制度存在一些不確定性，其中58%的房地產市場高管對監管制度是否支持REITs持中立態度。同樣，泰國55%的人對房地產投資信託規則持矛盾態度，韓國51%。

馬來西亞和新西蘭也有超過40%的房地產專業人士對其市場是否有正確的REITs規則持懷疑態度。

據報導，中國已經批准了其第一批房地產投資信託基金，這是中國將房地產所有權制度化的第一步，房地產所有權制度化是世界第二大經濟體，預計將持續十年。據《南華早報》報導，中國市值最大的經紀公司中信證券（citic securities co.）1月份獲得了中國證券監管機構的批准，投資者將從中信擁有的兩棟辦公樓（一棟在北京，一棟在深圳）的租金中獲得股息。

但房地產投資信託基金（REIT）尚待創建，是一個原型，目前尚不清楚如何更廣泛地引入資產類別。中信的產品不會自由交易，而是會在深圳證券交易所的大宗交易系統上市。這只會在每天不到5個小時的時間內運作，並且需要機構投資者交換大量股票。

目前還沒有公佈何時允許全面流動的房地產投資信託基金進入一般交易公眾。中國通常會悄無聲息地推出新的投資概念，並在將這些概念編纂成證券法之前，先測試它們是如何運作的。

自2005 GZI在香港上市以來，海外投資者就能夠進入中國房地產投資信託基金。此後，香港和新加坡的一些REITs在中國擁有資產。

儘管香港是亞洲最大的房地產投資信託基金市場之一，但僅次於澳大利亞、日本和新加坡，流動性和業績一直低迷，新的上市數量寥寥無幾。香港已敦促證券業集團香港金融服務發展委員會對其房地產投資信託基金的監管進行改革，以允許基金開發有限的財產。這將為他們的業績注入更高的盈利潛力，吸引更廣泛的投資者，但也會帶來更多的風險。

今年早些時候，美國證券及期貨事務監察委員會就這一議題舉行了為期一個月的磋商，但目前尚未發生任何變化。股東權益倡導者大衛韋伯（David Webb）表示，允許房地產投資信託公司將其10%的資產投入到開發或再開發項目中是明智的，尤其是因為這樣可以讓他們在必要時翻新現有的房產，而不是被迫出售。

令一些大投資者望而卻步的一個問題是出售給亞洲REITs的房地產的質量。業內分析人士發現，一些亞洲政府將房地產投資信託基金視為一種以犧牲散戶和老練投資者為代價的救助不良房地產投資的方式。

一位不願透露姓名的大型房地產基金公司的香港經理表示，他避免了亞洲所有的房地產投資信託基金，因為他認為開發商出售他們不想持有附屬房地產投資信託基金的劣質資產，並為自己的賬戶留住更好的資產。

這在日本危機前尤其如此，在日本，J-REIT的絕大多數都與一個開發商有聯繫，後者是房地產投資信託基金的發起人，並建造大部分（如果不是全部）房地產投資信託基金的財產。這些資產在金融危機中被揭露為低於票面價值，當時許多資產價值暴跌。一些主要投資者擔心，隨著J-REIT市場新上市和股權融資的激增，這一過程再次發生。

“我相信J-RITS正在成為一個傾銷地，交易變得越來越糟糕，”BNY梅隆資產管理公司的高級投資組合經理Roberto Versace在香港十一月的一次會議上說。