香港地產股今年難熬，東京看漲辦公大樓需求熱潮

由於房地產、零售和住宅市場的挑戰，香港房地產市場將面臨艱難的一年。開發商可能會在東京和中國大陸主要城市發現更積極的市場條件，這意味著投資者可能會對在這些市場運營或擁有多元化亞洲投資組合的上市公司更感興趣。

麥格理分析師譚凱在12月23日的一份報告中說，香港地主和房地產投資信託基金將在2014的股票市場表現不佳。他解釋說，在過去的七個季度裏，租金已經下降了17%，儘管經濟衰退的正常時間是兩年，譚先生預計房東現在的租金已經降到了最低點。他將租金增長預測下調了4.5個百分點，至2014年的3%。

譚指出，辦公室租金“停滯不前”。由於香港開發商持有的投資物業價值下降，許多人認為，包括財富投資信託基金、越秀房地產投資信託基金、陽光房地產投資信託基金和回族西安房地產投資信託基金在內，有超過30%的下行風險。

麥格理預測，Wharf、Hysan Development和Swire Properties等開發商的下行風險至少為15%。香港土地的前景是樂觀的，從香港高端辦公大樓的最佳投資組合，以及杭龍地產的投資組合來看，其上行率為6.4%，漲幅為1.9%。兩人的股價都大幅下跌，遠低於長期平均水準。

許多香港房地產股票已與商城控股（Office Mall）多元化，成為中國內地購物者訪問香港的熱潮。但零售銷售正在放緩，因為零售商變得更加保守，不願為頂級空間支付世界紀錄的租金。他們在郊區佔據了更多的店面，希望能出售日常用品和中檔服裝。

香港的主要零售租金是世界上最高的，每年每平方英尺4333美元。但對中國大陸中央政府的貪污和過度消費的打擊，導致對鐘錶和珠寶的需求疲軟，此前許多中國遊客將其作為禮物購買到香港。

投資銀行也一直處於守勢，對高端辦公空間的需求也在下降。大部分租賃活動都在市場的低端。只有萬柴和銅鑼灣在新的租賃合同中出現了很多，因為公司撤出了香港相當於華爾街中心的世界紀錄租金，並選擇了次要位置。

香港主要辦公大樓的辦公大樓需求量逐年下降。2013年，占地面積為40萬平方英尺，是十年來的最低水准，甚至低於全球金融危機造成的下降。你必須在非典和2003年經濟衰退之前回到過去，才能找到一個較慢的增長速度。

香港市中心相當於華爾街的空間淨有效租金已從開始的23%港元降至96.90港元（合12.38美元）。

就租戶佔用的辦公面積而言，香港實際上處於最底層，明年只有200000平方英尺的面積可能被吸收。只有奧克蘭和布里斯班，在10萬平方英尺，預計將看到更少的新空間消耗在市場上。

東京處於經濟規模的另一端，安倍經濟學帶來了越來越大的樂觀情緒和穩定的經濟，新增了出口，給日本製造商注入了樂觀情緒。日本首都明年將吸收760萬平方英尺的辦公空間。

廣州、上海、深圳和成都等中國都市在新的空間吸收率方面均躋身亞洲十大最活躍市場之列。這表明，在亞洲，尤其是中國，投資組合多樣化的開發商將比依賴一個市場的公司更好，比如香港或新加坡。

然而，對於那些必須擁有亞洲房地產成分的投資者來說，像RITE REIT這樣的股票很有可能比那些開發或持有住宅物業的上市開發商或REITs要好得多，比如擁有郊區香港商場和停車場的投資組合。英國皇家特許量測師協會在12月18日的一份報告中說，香港住宅房地產被高估了30到40%。