國際門戶城市2019年辦公投資全球復甦

全球商業地產投資額從2019年第一季度開始在所有地區都有所增長，但在2019年第二季度整體同比下降7.5%，包括實體層面的交易。只有美洲地區報告了同比增長（0.7%）。歐洲、中東和非洲地區的活動比去年分別下降了17%和14%。

2019年上半年全球投資總額為428億美元，較2018年上半年下降10.6%。儘管如此，隨著美國經濟略有好轉，各國央行紛紛降息，下半年前景看好。

第二季度全球商業地產投資亮點：

包括實體層面的交易，在2019年第二季度總計2310億美元，較上一季度增長17%，但較2018年第二季度下降7.5%。
美洲、歐洲、中東和非洲市場和亞太地區市場均報告稱，投資較第一季度有所反彈，但上半年的活動較去年同期有所下降，部分原因是超大型交易減少和缺乏優質待售資產。
強勁的租賃活動支撐了投資者對辦公資產的新需求。
儘管寫字樓交易有所增加，但工業和酒店業活動趨於平穩。在美國，多戶家庭是最活躍的。

美洲、歐洲、中東和亞太地區市場均報告稱，商業房地產投資較第一季度出現反彈，但上半年的活動較去年同期有所下降，部分原因是超大型交易減少。以及缺乏可供出售的優質資產。隨著美國經濟略有好轉，各國央行降息，今年剩餘時間的前景看好。美國市場的持續活躍，加上全球財政擴張和貨幣寬鬆政策的恢復，可能支持全球下半年更強勁的投資活動。

網關市場寫字樓投資的複蘇推動了第二季度的反彈。柏林、東京、波士頓和舊金山在交易價值上都有超過50%的年增長率。雖然大多數房地產行業的大額交易較少，但超過1億美元的交易占據了辦公行業的主導地位。這可能是因為由於健康的就業增長，居住者對高質量辦公空間的需求仍然很高。隨著全球經濟進入有史以來最長周期的第11個年頭，投資者希望獲得穩定的獎杯資產，以確保現金流和潛在的低迷保護。

美洲是第二季度全球唯一一個投資額同比增長（增長0.7%至1280億美元）的地區。上半年，美國的交易總額為2350億美元，較2018年上半年下降5%。今年迄今，美國占全球cre投資的53%，多戶型和辦公樓投資增長迅速，佔第二季度美國交易總額的67%。

實體層面的交易降溫，尤其是在工業和零售行業，原因是經濟信心減弱。包括實體級交易在內的美國交易同比增長3.4%，不包括實體級交易的美國交易同比增長7.7%。

由於美元計價資產的對沖成本呈下降趨勢，在加拿大、以色列、德國和阿聯酋的投資者推動下，美國的跨境投資出現上升。墨西哥和巴西也受益於美國和法國投資者的跨境興趣。

歐洲、中東和非洲地區第二季度的投資總額為740億美元，同比下降17%。英國（50%）、荷蘭（35%）和德國（36%）的投資額大幅下降，但意大利、波蘭和比利時等較小市場的投資額有所增加。上半年，歐洲、中東和非洲地區的投資總額為1360億美元，比2018年上半年下降了19%。歐洲、中東和非洲地區約65%的減少量來自英國和德國。法國的投資額與2018年上半年持平。

歐洲部分地區的投資活動正在改善，尤其是辦公和住宅部門。不過，市場上缺乏優質產品是一個制約因素，歐盟租金管制政策仍存在不確定性，這可能會抑制投資者對住宅行業的興趣。

亞太地區第二季度投資總額290億美元，同比下降14%。該地區上半年總額為570億美元，較2018年上半年下降10.5%。儘管經濟放緩，日本（+79%）、新加坡（+73%）和韓國（+11%）佔該地區第二季度投資額的一半。香港（64%）、中國內地（33%）和澳大利亞（23%）在經濟增長放緩和不確定性徘徊的情況下，投資額大幅下降。這些市場的辦公部門受到的負面影響最大。