香港房價在30個月內增長15%

未來30個月香港房價將上漲15%,原因是自住者需求強勁,約有一半的家庭仍有財力參與二級市場。如果政府的降溫措施仍然有效,二級市場的僵局將把購房者推向一級市場,進一步推高房價。

降溫措施未能抑制價格增長

政府自2009年以來宣布了一系列新的政策措施來抑制需求,以控制價格。在上升週期的早期,政府設法控制了投機性需求,目前確認銷售佔銷售額的比例不超過0.1%,而1997年為6.0%。但與此同時,印花稅形式的重大前期交易成本和較低的貸款價值比(LTV)也使得真正的最終用戶在市場上進行交易更加困難。這導致住宅月銷售額從2010年的平均11300下降到2013年的4200,降幅約為60%。政府的“全力以赴”的做法未能阻止物價上漲;自2009年以來,物價實際上翻了一番。

強勁的住房需求

我們的分析顯示,自2010年以來,交易量無法與婚姻數量和本地出生數量相匹配,目前住宅銷售與家庭構成的比率為0.5,比長期趨勢水平低約45%。這意味著大量的需求沒有得到滿足。由於市場仍有大量被抑制的需求,房價將繼續得到良好支撐。

可承受性仍然存在局限性

雖然香港目前的房價收入比為17.3,但作為世界上最不負擔得起的住房市場,目前的償債比率(DSR)或每月還本付息還款的家庭收入僅為47%,這仍然是一個可以容忍的水平。我們的分析顯示,每月收入超過28000港元的約127萬戶家庭,可以通過銀行、非銀行和香港按揭公司,將70-80%的結餘儲蓄和融資結合起來,購買私人住宅。這表明,至少一半的家庭能夠負擔得起參與私人住房市場的費用。雖然這還不到2006年的70%,但有能力購買的家庭數量仍高於116萬套私人住宅的總存量。

一級供應不足,房地產價格暴漲

2017年至2020年期間,市場供應量將上升94%,從2007年至2016年期間的年均10800台增至21000台。然而,供應量仍將大大低於1992年至2006年期間記錄的25100台年平均水平。此外,開發商正在建造更多的小型住宅單元,以應對家庭負擔能力與市場上小型住宅單元的可用性之間的不匹配。目前在建的新房平均面積約為600平方英尺,比2015年的800平方英尺小25%,是2001年以來最小的。

在現有的降溫措施下,二級銷售市場正面臨僵局,這將吸引更多的購房者進入一級銷售市場。如果現狀沒有變化,近期內價格不太可能下跌。”

他建議:“政府的新領導層應該修改其現有的政策措施,以便在一級和二級市場形成新的動力。”政府可以放寬二級市場的雙重印花稅和長期增值稅措施,從而釋放116萬私人住宅股票。可供出售的公寓數量越大,開發商就越難大幅推高房價。從長遠來看,這將為買家提供更多的購買選擇,降低價格水平,促進房地產市場的健康發展。

雖然香港的房地產市場目前處於高位,但我們並不認為僅僅靠加息就足以讓市場吃虧。”市場上仍有大量被壓抑的需求需要滿足。鑑於當前的商業周期,我們預計未來30個月內房價還會再上漲15%。