收益率價差是亞太地區房地產投資者關注的焦點
2017遠離資本增值戰略

2017的亞太地區房地產投資者在尋求資產作為投資意向時仍將注意力集中在收益率利差上，並且正在遠離資本增值戰略。

對收益率的追求正促使投資者將資本直接投向澳大利亞和日本等成熟的地區房地產市場，但越來越多地從悉尼、墨爾本和東京等傳統市場轉向多元化。

過去十年，亞太地區房地產的投資格局發生了重大變化。”新進入者的組合，首次跨境投資者的出現，以及機構投資者的廣泛參與，不僅大幅增加了資本量，而且極大地改變了這個市場的動態。

尋求收益可歸因於機構投資者的廣泛參與，包括主權財富基金（SWF）、保險公司和養老基金，這些機構投資者在2013-2016年間向亞太地區房地產投資了225億美元。隨著中國、台灣和韓國對保險公司境外投資監管的放鬆，預計將持續關注高收益但長期的回報，以匹配負債。

在區域上，對收益率的追求將投資者的興趣導向2017年的澳大利亞房地產資產。悉尼和墨爾本繼續成為尋求高收益差價投資的投資者的誘人目的地。包括堅實的基本面、強勁的流動性和市場透明度在內的因素確保這兩個城市仍將是吸引人的投資目的地，但對有限資產的競爭將使布里斯班、阿德萊德和堪培拉等城市受益，因為它們的波動性較低，租賃市場穩定。

澳大利亞兩個最大城市的有利商業收益率差價證實了它們在亞太地區最受歡迎的投資市場中的地位。但考慮到悉尼和墨爾本的激烈競爭和有限的可用股票，投資者現在更願意將風險曲線向上移動，進入不太熟悉但穩定的市場，如布里斯班。

由於其高商業收益率利差，日本在2017年對房地產投資者仍然具有吸引力。 由於強勁的租金增長和強勁的流動性，投資需求已嚴重集中在東京，但隨著2017-18年新的供應量進入市場，投資需求可能會達到峰值並得到糾正。然而，鑑於這一背景，在與投資者的互動中，世邦魏理仕看到日本區域性城市（如大阪、福岡和橫濱）的多元化趨勢，原因包括與東京相比高出150個基點的收益率溢價和較低的租金空缺。

日本房地產是區域和全球投資者的一個成熟資產類別，其收益率始終如一，並且表現出國際穩定的投資。”投資東京房地產的持續競爭和區域市場的積極基本面相結合，促使更多投資者密切關注區域城市。

專注於成熟的澳大利亞和日本市場的投資者必須用強大的風險管理框架來管理對收益率的搜索。隨著對澳大利亞和日本投資收益率利差與資本增值的更多關注，世邦魏理仕已確定中期投資者面臨的三個風險領域。