香港住宅物業價格創下2017年新高
2017年資本價值將增長10%至15%

香港住宅價格比1997年前的市場高峰期高出75.9%，這是該市二十年前回國的原因。 PRC開發商繼續湧入香港的土地銷售市場，搶占了今年迄今為止政府所有的住宅站點。

香港土地市場

自1997年底房地產泡沫破滅後，PRC開發商退出香港政府住宅土地銷售市場，自2011以來穩步回歸市場。考慮到這一點，通過政府公共土地出售授予中國開發商的住宅用地份額從2011年的1%逐漸增加到今年的100%。我們在市場上看到的名字也變得越來越多樣化。

根據政府公共土地出售授予的住宅用地的最大可開發總建築面積，2016年中國開發商的貢獻也從2015年的水平翻了一番，達到400萬平方英尺。截至2017年，住宅銷售總建築面積超過了2013年、2014年和2015年全年的數字。

PRC開發商現在佔了六角房地產開發公司總市值的62%，這表明這些公司在香港從事房地產開發仍有巨大潛力。

香港金融管理局於五月推出新的貸款管理措施。這些措施針對的是開發商，他們使用高槓桿比率為土地收購和建設成本融資。在某些情況下，為建設借款的金額明顯高於獲得土地的成本。

與本地開發商相比，中國開發商通常更容易在開發過程早期利用融資。這些開發商借來的土地價值高達47%。但市場上也出現了一些地方開發商接受銀團貸款的情況，貸款金額高達275%。這可能引起金管局的關注。

我們相信，政府最新的緊縮措施將限制槓桿比率，並增加土地收購和房地產開發成本。通常傳動比較低的地方重量級將受到最小的影響。然而，對於現金狀況不那麼強勁的中小型開發商的胃口可能會降低。

他預計，考慮到人民幣持續貶值以及他們的長期全球擴張戰略，中國開發商將繼續渴望在該市尋找住宅開發機會。

香港住宅市場

初步數據顯示，儘管政府出台了新的印花稅措施，但大眾住宅和豪華住宅的資本價值在2017年前五個月分別上漲了9.1%和7.5%。目前，住宅地產價格比1997年的市場峰值高出75.9%，比全球金融危機後的低點反彈了140.5%。

租賃活動在2017年前五個月一直在加速，儘管持續的降級趨勢導致市場高端的空置率上升。不過，同期豪華住宅租金仍上漲了0.8%。

隨著價格創下新高，開發商越來越多地尋求建造更小的單元，以保持一次性付款的價格。目前在建的新公寓的平均面積約為600平方英尺，這是2001年以來最小的。

現在，一套普通公寓的價格約為700萬港元，是家庭平均收入的17倍。然而，5月底抵押貸款支付與私人家庭收入的比率為47%，比1997年高達100%的時候健康得多。

歷史上，資本價值的趨勢與交易量的趨勢相同。自2012年以來，我們發現這一趨勢出現了分歧，儘管成交量有所下降，但資本價值繼續上升或保持不變。我們認為，政府的降溫措施是扭曲市場生態和交易量急劇下降的主要原因。

儘管政府採取了降溫措施，但主要銷售市場仍然表現良好，主要是受首次購房者強勁的抑制需求的支撐，近幾個月來首次購房者佔總交易量的90%左右。一級市場開發的吸引力得到了開發商融資的支持，這有助於買家登上住房階梯。一些獨立的開發項目已經報告了高達35%的買家使用開發商融資，但目前只佔很少的交易。